شرایط ساخت ملک در زمین کشاورزی اعلام شد

تریبون اقتصاد_ مهم ترین منبع حقوقی درباره اراضی کشاورزی، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ هاست که در خرداد ۱۳۷۴ در مجلس تصویب شد و یازده سال بعد در آبان سال ۱۳۸۵ اصلاح گردید. منبع قانونی بعدی آیین نامه اجرایی همین قانونی اصلاحی است که در آذر سال ۱۳۸۶ به تصویب هیئت دولت رسیده است.

به گزارش بنیاد وکلا، در ادامه، موضوع ساخت خانه در زمین های کشاورزی را به شکل پرسش و پاسخ و بر اساس همین منابع قانونی پی می گیریم.

کدام اراضی، کشاورزی و زراعی هستند؟

طبق این قانون، تمام زمین های زراعتی و کشاورزی و باغ ها مشمول این قانون و حفظ کاربری هستند اگر:

در خارج از محدوده شهرها و شهرک های مصوّب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران باشند.
در روستاهایی قرار داشته باشند که طرح «هادی روستا» در آنها مصوب شده و اجرا می گردد؛ طرح ساماندهی فضا و سکونت گاه های روستایی. همچنین اگر زمین کشاورزی برای مدت طولانی بدون کشت بوده باشد (اصطلاحاً اراضی بایر) باز نیز مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها هستند.

مرجع تشخیص اراضی زراعی و مجوز تغییر کاربری کجاست؟

تنها مرجع قانونی تشخیص اراضی زراعی و باغ ها و دادن مجوز تغییر کاربری آنها وزارت جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی و اداری نیز در این موضوع نظر سازمان جهاد کشاورزی مربوطه را استعلام می کنند. بنابراین مراکزی مانند دهیاری، شورای روستا، بخشداری، فرمانداری نمی توانند مجوز تغییر کاربری صادر کنند.

شرایط ساخت ملک در زمین کشاورزی

لز جمله شرایط ساخت ملک در زمین کشاورزی تغییر کاربری آن زمین می باشد. برای تغییر کاربری زمین کشاورزی می بایست بر اساس روند زیر اقدام کنید:

•  مراجعه به اداره جهاد کشاورزی
•  ارائه درخواست تغییر کاربری زمین کشاورزی به همراه مدارک مالکیت و طرح تایید شده (مطابق با ماده ۷ قانون)
•  بررسی درخواست در اداره مدیریت جهاد کشاورزی
•  ارسال گزارش بررسی درخواست به همراه مدارک اخذ شده به اداره مدیریت امور اراضی
•  طرح درخواست در کمیته کار مستقر در کمیسیون مدیریت امور اراضی
•  بازدید اعضا کمیته از زمین مورد نظر
•  بررسی پرونده درکمیسیون مدیریت امور اراضی
•  رد یا پذیرش درخواست متقاضی

مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز کدامند؟

ساخت بنا و تأسیسات، ایجاد سکونت گاه های موقت، استقرار کانکس و آلاچیق، دیوارکشی اراضی، ساخت استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی، احداث پارکینگ مسقف و غیر مسقف، مخلوط ریزی و شن ریزی، و محوطه سازی (مانند سنگفرش، آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه) از مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز تلقی می گردند.

بد نیست با چند مورد دیگر نیز آشنا شوید:

برداشت یا افزایش شن و ماسه؛ خاک برداری و خاک ریزی؛ گودبرداری؛ پی کنی؛ احداث کوره های آجر و گچ پزی؛ دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی؛ احداث جاده و راه؛ دفن زباله های واحدهای صنعتی؛ رها کردن پساب های واحدهای صنعتی، فاضلاب های شهری، ضایعات کارخانجات؛ لوله گذاری؛ عبور شبکه های برق؛ سوزاندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق؛ احداث راه آهن و فرودگاه؛ احداث پارک و فضای سبز و پیست های ورزشی.

مجازات قانونی تغییر کاربری غیرمجاز چیست؟

تغییر کاربری زمین های کشاورزی و زراعتی و باغ ها که ساخت هرگونه ساختمان و بنا از مصادیق آن است به اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ اراضی زراعتی نیاز دارد و اگر بدون مجوز به تغییر کاربری اقدام شود، طبق این قانون، جرم محسوب می شود و برای آن اقدامات و مجازات های زیر در نظر گرفته شده است:

مأموران جهاد کشاورزی محل، برای توقف عملیات، موضوع را به اداره متبوع خود اطلاع می دهند تا به مراجع قضایی اعلام گردد.
پس از اعلام و اخطار کتبی جهاد کشاورزی محل به مالک یا قائم مقام قانونی وی اگر متخلف به تغییر کاربری و عملیات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بر اساس درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مجرم جلوگیری کند.

مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده نیروی انتظامی و مرجع قضایی و تنظیم صورت جلسه، رأساً برای تخریب بنا و سازه ها اقدام کنند و وضعیت زمین را به حالت اولیه خود برگردانند.

علاوه بر موارد قبلی، طبق مواد ۳ و ۱۰ این قانون، مالکان یا متصرفان متخلف، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر قیمت روز اراضی زراعی و باغ ها با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است محکوم می شوند و در صورت تکرار جرم، به حداکثر جزای نقدی (یعنی سه برابر قیمت روز) و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.

طریقه گرفتن مجوز تغییر کاربری و احداث بنا چگونه است؟

تغییر کاربری اراضی کشاورزی و زراعتی و باغ ها جز در موارد ضروری ممنوع است و طبق تبصره یک ماده یک این قانون «تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار است که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می گردد.»

راه اخذ مجوز دامداری از جهاد کشاورزی

بنابراین برای تغییر کاربری و ساخت خانه و بنا در زمین های کشاورزی، باید به اداره جهاد کشاورزی محل مراجعه کرد و مدارک لازم و درخواست تغییر کاربرب را تحویل داد تا به دبیرخانه کمیسیون فوق ارجاع شود. دبیرخانه این کمیسیون استانی است و در سازمان های جهاد کشاورزی استان ها زیر نظر رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان تشکیل می گردد. ابن دبیرخانه وظیفه دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده، بررسی کارشناسی اولیه، مطرح کردن به نوبت در کمیسیون و نگهداری سوابق و مصوبات است.

مهلت قانونی سازمان جهاد کشاورزی برای پاسخ به تقاضای کاربری حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام مطابق نظر کمیسیون است.