همه‌چیز درباره قانون اجاره؛ نحوه محاسبه رهن و اجاره چگونه است؟
اگر یک آپارتمان نوساز و کلید نخورده باشد، ارزش‌گذاری نرخ رهن آن یک چهارم قیمت کل ملک خواهد بود
تریبون اقتصاد_ یکی از دغدغه‌هایی که مستأجران در روزهای پایانی مدت اجاره دارند، تمدید اجاره است. موضوع تمدید قرارداد اجاره یکی از مسائل مهم برای مؤجر و مستأجر محسوب می‌شود.
به گزارش مهر، اگر جزو آن دسته از افرادی هستید که قصد تمدید اجاره مسکن فعلی خود را دارید باید بدانید که این کار به سه شکل زیر امکان پذیر است:
۱. اولین شیوه تمدید به صورت شفاهی است. در روش تمدید به شیوه شفاهی احتمال بروز مشکلاتی برای مستأجر به وجود می‌آید. در تمدید شفاهی ممکن است موجر بعد از مدتی بدون توجه به توافقات شفاهی با مستأجر، مدعی شود که مهلت اجاره به پایان رسیده و مستأجر ملک را تخلیه نکرده است. بنابراین تمدید شفاهی هر قراردادی، اعم از اجاره یا سایر قراردادها به هیچ عنوان توصیه نمی‌شود.
۲. یکی دیگر از روش‌های تمدید اجاره، روش دستی یا مکتوب است. تعداد زیادی از موجران و مستأجران برای اینکه هزینه تمدید اجاره را به بنگاه‌های املاک پرداخت نکنند، خودشان بندی را در پشت قرارداد اجاره اضافه می‌کنند. آن‌ها در این متن، مدت اجاره و میزان نرخ جدید را ثبت می‌کنند. این روش به دلیل توافق هر دو طرف، قابل‌قبول است. البته بهتر است تا دو نفر شاهد نیز این توافق را تایید کنند.
۳. مطمئن‌ترین روش برای تمدید اجاره ، ثبت آن در سامانه، توسط بنگاه املاک است. البته بنگاه املاکی که این اقدام را انجام می‌دهد، باید دارای مجوز قانونی و معتبر باشد.
اگر مستأجری قصد تخلیه ملکی را داشته باشد، موجر نمی‌تواند او را به تمدید اجاره وادار کند؛ اما موجر باید تمدید مدت اجاره را مطابق این قانون بپذیرد. البته برای این قانون مواردی به عنوان استثنا مطرح شده است که در ادامه این مقاله به آن خواهیم پرداخت.
در مواقعی هم ممکن است مستأجر اقداماتی را مخالف قانون و عرف انجام دهد و سبب نارضایتی و ایجاد مشکلاتی برای همسایه‌ها شود. اگر آن‌ها علیه او شکایت کنند و این موضوع در دادگاه ثابت شود، مستأجر نمی‌تواند تمدید قرارداد اجاره این واحد مسکونی را درخواست دهد. در این شرایط مالک می‌تواند تخلیه ملک اجاره‌ای را درخواست دهد.
مطابق قانون افزایش اجاره بها، تمدید خودکار اجاره نامه، استثنائاتی دارد. در صورت وجود این موارد، ملک اجاره‌ای تمدید نخواهد شد. این استثنائات شش مورد هستند که در ادامه آن‌ها را بیان می‌کنیم.
اولین مورد در صورتی است که مالک خانه را فروخته باشد، قرارداد اجاره تمدید نخواهد شد. یعنی اگر موجر خانه را بفروشد و قرارداد فروش آن در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت شود، مستأجر مکلف است خانه اجاره‌ای را تخلیه کند. بنابراین اولین مورد استثنا برای تمدید خودکار، فروش ملک اجاره‌ای توسط مالک است.
دومین موردی که به عنوان استثنا مطرح می‌شود، زمانی است که مالک جهت تخریب، بازسازی یا تعمیر خانه، پروانه ساختمانی را اخذ کرده باشد. اگر موجر این پروانه را بگیرد، مستأجر باید ملک را تخلیه کند.
مورد سوم آن است که مستأجر در طول مدتی که خانه اجاره‌ای را در اختیار داشته است، تکالیف خود را در مقابل موجر انجام ندهد. اگر موجر برای رفع این مشکلات به شورای حل اختلاف مراجعه کرده باشد، در این شرایط نیز مستأجر نمی‌تواند تقاضای تمدید اجاره را مطرح کند.
مورد چهارم از موارد استثنا آن است که مستأجر با میزان درصد افزایش اجاره‌بها که در قانون تمدید اجاره نامه بیان شده است، مخالف باشد و این موضوع را نپذیرد. در این حالت او باید ملک اجاره‌ای را تخلیه کند.
مورد پنجم آن است که مالک فرزندی داشته باشد که به صورت رسمی ازدواج کرده است و برای سکونت او به این خانه نیاز باشد. در این صورت نیز مستأجر باید ملک را تخلیه کند. این مورد یکی از پرتکرارترین مسائلی است که مستأجران به جهت آن واحد اجاره‌ای را تخلیه می‌کنند.
موضوع آخری که به عنوان استثنای تمدید قرارداد اجاره مطرح شده، این است که مالک فقط همین یک خانه را در آن شهر داشته باشد. یعنی اگر این واحد اجاره‌ای تنها ملک موجر است که برای سکونت خود و خانواده‌اش در آن شهر به آن نیاز دارد، با تأیید شورای حل اختلاف، مستأجر باید آن را تخلیه کند.
یکی از تغییرات عمده قوانین این بخش در سال ۱۴۰۴، افزایش سقف مبلغ رهن و اجاره است که به منظور تطابق با شرایط اقتصادی و تورم صورت گرفته است. همچنین، شروط جدیدی برای فسخ قرارداد، از جمله عدم پرداخت اجاره بها و تخلف از شرایط قرارداد، به تصویب رسیده است.
علاوه بر این قوانین جدیدی برای حمایت از مستأجران در برابر افزایش غیرمنصفانه اجاره بها و همچنین تضمین حقوق موجران در صورت تخلف مستاجرین تدوین شده است. این موارد به همراه سایر جزئیات، به ایجاد تعادل در بازار اجاره و رهن کمک می‌کند و از بروز اختلافات آتی جلوگیری می‌کند.
اما نحوه محاسبه رهن و اجاره چگونه است؟
نرخ رهن کامل یک آپارتمان مسکونی بسته به سال ساخت آن متفاوت است. اگر آپارتمان نوساز و کلید نخورده باشد، ارزش‌گذاری نرخ رهن آن یک چهارم قیمت کل ملک خواهد بود. اما همیشه این وضعیت ثابت نیست و گاهی آپارتمان‌هایی که چند سال از ساخت آن‌ها گذشته، نیز با همین فرمول ارزش‌گذاری می‌شوند. البته به دنبال تورم ایجاد شده در سالهای گذشته و افزایش قیمت مسکن این میزان به یک پنجم و یک ششم نیز در موقعیت‌های مختلف تقلیل یافته است.
این نسبت را می‌توان به طور کلی برای آپارتمان‌هایی که شش تا هفت سال از سال ساخت آن‌ها گذشته، در نظر گرفت. اگر بیست سال از زمان ساخت یک آپارتمان بگذرد، ارزش رهن کامل آن کاهش می‌یابد. حتی در برخی موارد، وقتی قیمت خانه به شدت افزایش یافته باشد، ممکن است نرخ رهن مسکن به ۱۰ تا ۱۵ درصد ارزش ملک برسد.
برای محاسبه قیمت اجاره، می‌توان قیمت رهن کامل واحد ساختمانی را بر یک میلیون تومان تقسیم کرده و سپس عدد به‌دست‌آمده را در ۳۰ هزار تومان ضرب کرد. البته اکثر قراردادها به صورت ترکیب ودیعه و اجاره تنظیم می‌شود.
عدم سیاست گذاری مناسب در حوزه مسکن علاوه بر ایجاد مشکلات اجتماعی باعث افزایش حاشیه نشینی و مسائل مربوط به آن نیز خواهد شد.
شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی (CPI) معیار سنجش تغییرات قیمت کالاها و خدماتی است که توسط خانوارهای شهرنشین ایرانی به مصرف می‌رسد.
این شاخص به عنوان وسیله‌ای برای اندازه‌گیری سطح عمومی قیمت کالاها و خدمات مورد مصرف خانوارها، یکی از بهترین معیارهای سنجش تغییر قدرت خرید پول داخل کشور، به شمار می‌رود.
نرخ تورم منتهی به هر ماه از محاسبه درصد تغییر متوسط شاخص CPI در دوازده ماه منتهی به ماه مورد نظر نسبت به دوره مشابه قبل به دست می‌آید. بدیهی است چنانچه ماه مورد نظر اسفندماه باشد، به آن نرخ تورم سال مورد نظر می‌گویند.
براساس اعلام سایت بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران درصد تغییر متوسط شاخص CPI در چهار سال گذشته پیوسته بیشتر از ۴۰ % بوده است. این در حالی است که میزان افزایش حقوق و دستمزد در این سالهای با نرخی کمتر افزایش یافته است.
اگر بخواهیم بدانیم بازیگران دولتی و خصوصی این حوزه چه کسانی هستند؟ باید بدانید شورای عالی مسکن، وزارت راه و شهرسازی، سازمان امور مالیاتی، تعاونی‌های مسکن، سازندگان دولتی و بانکی، سازندگان شخصی، موجران و مستأجران از سازمان‌ها و افراد تأثیر گذار در این حوزه حیاتی هستند.
