قیمت جدید آپارتمان نقلی در تهران؛ 60 متری جنت‌آباد چند؟
آپارتمان 60 متری در جنت‌آباد متری 96 میلیون و 600 هزار تومان قیمت خورده است
تریبون اقتصاد_ شدت رکود معاملاتی در «طبقه اول» بازار مسکن به شکل محسوسی کمتر از سایر طبقات است. بخش عمده‌ای از حجم بسیار پایین معاملات مسکن در «ریزمتراژهای سالخورده» متمرکز شده است؛ آپارتمان‌هایی که قیمت فروش آنها حدود ۲۵درصد پایین‌تر از قیمت میانگین شهر برآورد می‌شود.
به گزارش دنیای اقتصاد، در ۳ماه اخیر، خروج سنگین تقاضای سرمایهای از بازار ملک، رکود را تعمیق کرد و اکنون، کوچک‌های این بازار که معمولا «انتخاب اول خانه‌اولی‌ها» هستند، میزبان اصلی معاملات شده‌اند. بررسی‌ها از پشت‌صحنه این تقاضا، ۳دلیل را برشمرده است.
آپارتمان‌های «ریزمتراژ سالخورده» در هفته‌های گذشته، «میزبان اصلی» معاملات مسکن در این بازار رکودزده بوده به طوری که، تحرک نسبی در این طبقه بازار، نسبت به سایر گروه‌های آپارتمانی، محسوس است. بازار مسکن که رکود سنگینی را تجربه می‌کند، از سال 97 به بعد، به‌دلیل مواجهه با انواع ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی، در مسیر رکودی قرار گرفت و این روند از سال گذشته با افزایش ریسک‌های سیاسی تشدید نیز شد؛ امسال نیز با به حداکثر رسیدن تنش‌ها و وقوع جنگ تحمیلی 12روزه، در رکودی سنگین‌تر فرو رفت. رکود معاملات خرید مسکن طی 3 ماه گذشته سنگین‌تر از قبل بوده است.
طی این سال‌های رکودی به‌دلیل تشدید دامنه ریسک‌ها، قیمت مسکن جهش کرد و منجر به خارج شدن تقاضای مصرفی از بازار شد. داده‌ها حاکی از آن است که، در سال‌های 97 تا 99، ریسک ترامپ باعث جهش نرخ دلار، بروز نااطمینانی نسبت به آینده قیمت‌ها و در نتیجه افزایش خریدهای سرمایهای ملک و جهش قیمت مسکن شد.
اما از ابتدای سال 1403، تحت‌تاثیر ریسک جنگ با تنش‌‌‌های منطقه‌‌‌ای، خط مسکن از دلار جدا شد و میل به سرمایه‌گذاری در بازار ملک کاهش یافت. در این مدت تورم مسکن نیز تا حدودی مهار شد. اما در فضای رکودی امسال، در طبقه‌ای از بازار یخ زده معاملات مسکن، نسبت به طبقات دیگر این بازار، تحرکاتی مشاهده می‌شود، در واقع، در این بازار رخوت‌زده و راکد، تحرکاتی «موضعی» برای خرید گروهی از آپارتمان‌ها وجود دارد.
براساس تحقیقات میدانی از فایل‌های ارائه شده به بازار و روایت واسطه‌های ملکی، در ماه‌های اخیر، عمده تقاضای خرید در زمان «رکود فراگیر معاملات مسکن»، متوجه واحدهای مسکونی ریزمتراژ با عمر بنای بالا بوده است.
آپارتمان‌هایی که به‌دلیل مشخصات‌شان «ضعیف‌ترین» املاک مسکونی هر منطقه محسوب می‌شوند. علت قرار گرفتن این آپارتمان‌ها در طبقه اول معاملات، آن است که، مالکان این واحدها پس از پیدا کردن توانایی مالی مناسب، اقدام به تبدیل آنها با واحدهای بزرگ و کم سن می‌کنند. واحدهای میانگین بالای 15 سال ساخت با مساحت عمدتا زیر 50 مترمربع و میانگین زیر 55 مترمربع، در حال حاضر «محل تمرکز نسبی معاملات» هستند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، تحرکات در طبقه اول نسبت به دیگر بخش‌های بازار مسکن بیشتر است، هرچند حجم کل معاملات مسکن کم است، اما تحرکات موضعی در این طبقه بیشتر مشاهده می‌شود. میانگین سنی این واحدها 17 تا 19 سال با متوسط مساحت حدود 55 مترمربع است.
اما دلیل اینکه چرا واحدهای کوچک و سن‌دار توانستند میزبانی معاملات مسکن را برعهده بگیرند را باید در سه علت جست‌وجو کرد. اختلاف 25درصدی قیمت، قدرت پوشش 40 درصدی وام خرید مسکن و امکان خرید آنها با «نقدینگی صفر» مشروط به رهن یک‌ساله آنها به همراه تبدیل یک خودرویی که قیمتش 400 تا 500میلیون تومان است.
علت اصلی این میزبانی، به «اختلاف قیمت‌ها» برمی‌گردد. اختلاف قیمت آپارتمان‌های ریزمتراژ سالخورده نسبت به آپارتمان‌های متوسط و نرمال تهران، اختلافی بیش از 25درصد دارد. میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های کم‌متراژ قدیمی در محله‌های منتخب 17 منطقه تهران(به استثنای مناطق 1، 2، 3، 21 و 22) مترمربعی 74میلیون و 500 هزار تومان است. این در حالی است که شاخص میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در کل بازار مسکن شهر تهران در حدود 102میلیون تومان در هر مترمربع برآورد می‌شود.
لینک صفر
