افزایش قیمت سیمان؛ شوک پنهان به بازار مسکن!

افزایش قیمت سیمان و محاسبه اثر آن بر بازار مسکن تهران

فرض کنید متوسط مصرف سیمان در سازه بتنی، یک پاکت ۵۰ کیلویی برای هر متر مربع باشد. پیش از گرانی، هزینه سیمان برای هر متر مربع فقط ۱۱۵ هزار تومان بود اما حالا همین رقم به ۲۳۰ هزار تومان رسیده است. اگر کل سهم سیمان را از هزینه ساخت در نظر بگیریم، متوجه می‌شویم عددی که به پای سیمان نوشته می‌شود، قبل از این گرانی حدود ۰.۵ تا ۰.۶ درصد از قیمت هر متر خانه بود که اکنون به نزدیک ۱ درصد رسیده است.

بنابراین، هزینه کل سیمان مورد نیاز برای آپارتمانی ۱۰۰ متری (زمانی که قیمت هر پاکت سیمان ۱۱۵ هزار تومان بود) حدود ۱۱ میلیون و 500 هزار تومان می‌شد. حالا اما با افزایش قیمت هر پاکت به ۲۳۰ هزار تومان، این هزینه برای همان واحد، دقیقا دو برابر شده و به ۲۳ میلیون تومان رسیده است؛ یعنی جهشی ۱۱ و نیم میلیون تومانی تنها از محل افزایش نرخ سیمان!

البته اگر این عدد را با میانگین قیمت یک آپارتمان ۱۰۰ متری در مناطق مختلف تهران مقایسه کنیم، اهمیت آن بهتر مشخص می‌شود. مثلا در منطقه یک با میانگین متری حدود ۲۱۶ میلیون تومان، این افزایش هزینه سیمان کمتر از یک درصد کل رقم خرید خانه را تشکیل داده و تاثیر مستقیمی بر جهش محسوس قیمت مسکن نخواهد داشت. با این حال، هرچه به سمت مناطق متوسط و جنوبی‌تر شهر برویم، وزن سیمان در ساخت یک خانه بیشتر خود را نشان می‌دهد.

به بیان دیگر، گرانی سیمان فعلا تاثیر ملموسی بر قیمت فروش واحد نوساز در مناطق لوکس و شمال تهران (مانند منطقه ۱) ندارد؛ اما برای مناطق متوسط و پایین‌تر شهر، این رشد قیمت می‌تواند بخشی جدی‌تر از هزینه ساخت و قیمت نهایی را تحت تأثیر قرار دهد. هرچه به جنوب‌تر و مناطق ارزان‌تر نگاه کنیم، تاثیر گرانی سیمان پررنگ‌تر شده و ممکن است فشار بیشتری به سازندگان و خریداران وارد کند.

گرانی سیمان؛ موج دوم در بازار آرام و راکد مسکن

شاید اولین نکته برای خریداران مسکن این باشد که افزایش قیمت سیمان و دیگر مصالح ساختمانی، «فعلا» اثر فوری و پررنگی بر قیمت خانه‌های آماده در بازار نمی‌گذارد؛ در حالیکه همین حالا هم بازار مسکن رکود شدیدی را تجربه می‌کند و بسیاری از فروشندگان به ناچار با فریز نگه داشتن قیمت‌ها در انتظار خریدار به سر می‌برند ؛ بنابراین، سهم یک درصدی سیمان، اگرچه به مرور خود را نشان خواهد داد اما به تنهایی بازار را دستخوش جهش قیمتی نمی‌کند.

با این حال، اوضاع پروژه‌های در دست ساخت کمی متفاوت است. سازندگان در همین لحظه با هزینه ساخت بالاتری روبرو هستند و در صورت تداوم افزایش قیمت مصالح، رغبت به کلنگی‌سازی و شروع پروژه‌های جدید کاهش خواهد یافت. این یعنی احتمال کم شدن عرضه آپارتمان نوساز و در بلندمدت، فشار مضاعف به بازار و قیمت‌ها.

از دیگر سو، با ادامه محدودیت‌ در عرضه سیمان و استمرار قطعی برق، ممکن است جهش بعدی قیمت خانه درست در لحظه تعادل عرضه و تقاضای بازار مسکن رخ دهد. هرچند فعلا با توجه به پایین آمدن توان خرید و مازاد عرضه، این تاثیرات با تأخیر و به تدریج خودشان را نمایان خواهند کرد.